Ein Real-Estate-Investment-Trust (kurz REIT, englische Aussprache [ˈriːt]) ist
- eine Kapitalsammelstelle für die Kapitalanlage im Immobiliensektor
- ein Unternehmen, das Eigentum an in- und ausländischen Immobilien, nach deutschem Recht unter Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien, erwirbt, verwaltet und veräußert,
- eine Kapitalgesellschaft,
- in Deutschland immer eine Aktiengesellschaft.
Von anderen Unternehmensformen, namentlich Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften, unterscheiden sich REITs durch einige Besonderheiten, welche sie für Kapitalanleger attraktiv machen sollen. In Deutschland ist hierfür die Aktiengesellschaft als Rechtsform vorgeschrieben.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Zweck
- 2. Merkmale
- 3. Arten von REITs
- 4. Geschichte
- 5. Kritik an REITs
- 6. Deutsche REITs
- 7. US-REITs
- 8. Literatur
- 9. Weblinks
- 10. Einzelnachweise
Zweck
Bei der Einführung von REIT-Strukturen in den USA im Jahr 1960 wurde von Seiten des Gesetzgebers der Zweck verfolgt, ein transparentes und fungibles Immobilien-Anlagevehikel nach dem Vorbild etwa von Pensionsfonds zu schaffen, um breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien zu ermöglichen. Die indirekte Immobilienanlage soll hierbei ähnlich leicht möglich sein wie bspw. Investitionen in Aktien. REITs lassen sich somit als „niedrigschwellige“ Investment-Angebote interpretieren. REITs können als Kapitalsammelstellen charakterisiert werden, welche eine Verknüpfung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft herstellen. Aus Sicht der Immobilienbranche besteht der Vorteil eines fungiblen REIT-Marktes somit im Zufluss von Liquidität.
Merkmale
Geschäftstätigkeit
REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. Ihr Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. In vielen REIT-Regimen sind REITs bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit unterworfen, z. B. beim Immobilienhandel. In Deutschland ist vor allem der weitgehende Ausschluss von Wohnimmobilien hervorzuheben.
Rechtsform
Je nach nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben. Der REIT muss nicht zwingend an der Börse notiert sein, die Börsennotierung ist aber die Regel. Deutsche REITs müssen qua REIT-Gesetz börsennotierte Aktiengesellschaften sein.
Steuerbefreiung
Ein ganz wesentliches Merkmal von REITs, das weltweit in fast allen REIT-Regimen galt und gilt, ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Diese kann sich auf den gesamten Gewinn oder nur auf den ausgeschütteten Gewinn erstrecken. Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern der Einkommensteuer. Die Steuerbefreiung ist kein Privileg, sondern stellt lediglich sicher, dass die indirekte der direkten Immobilienanlage gleichgestellt wird. In Deutschland sind REITs dadurch grundsätzlich den ebenfalls steuertransparenten offenen und geschlossenen Immobilienfonds gleichgestellt. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, welche der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterworfen sind, sind deutsche REITs insoweit im Vorteil.
Die Steuerbefreiung wird kritisiert, weil sie einen falschen Anreiz bilde, der zu sozial unverträglichen Mietsteigerungen für Wohnraum insbesondere in Großstädten führe.[1][2][3][4]
Hohe Ausschüttungsquoten
Ein weiteres universelles Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Die meisten REIT-Regime sehen Ausschüttungsquoten von etwa 90 % vor. Die Dividenden werden dann bei den Empfängern der Einkommensteuer unterworfen. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Für Anleger besteht der Vorteil der hohen Ausschüttungsquoten in einem stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REIT-Aktien lassen sich somit, entsprechende ausschüttungsfähige Gewinne vorausgesetzt, als ausgesprochene Dividendenaktien charakterisieren.
Transparenz
Um die Attraktivität für breite Anlegerkreise zu gewährleisten, sind REITs oftmals besonders strengen Corporate-Governance-Vorschriften unterworfen. In Deutschland sind die Muttergesellschaften von REIT-Konzernen wegen der zwingenden Börsennotierung verpflichtet, Konzernabschlüsse nach IFRS zu erstellen, welche als besonders informationsorientiert gelten und somit ein hohes Maß an Transparenz gewährleisten sollen. Darüber hinaus sind die besonders strengen Publizitätspflichten für börsennotierte Unternehmen, wie die unterjährige Berichterstattung und Ad-hoc-Meldungen, zu beachten.
Arten von REITs
REITs werden in die zwei Arten Equity-REITs und Mortgage-REITs unterschieden. Eine Mischform aus beiden stellen die Hybrid-REITs dar.
Equity-REITs
Equity REITs besitzen Anlagevermögen, also echte Sachwerte.[5] Von ihnen sind Mortgage-REITs abzugrenzen, die lediglich Wertpapiere auf Immobilien halten und an den anfallenden Zinsen verdienen. Equity REITs verdienen Erträge durch Mieteinnahmen der Investmentobjekte.
Grundsätzlich können Equity-REITs alle Arten von Immobilien abdecken, die mit einem Grundstück oder den darauf errichteten Gebäuden zusammenhängen. Die bekanntesten Einteilung von Equity-REITs umfasst folgende Kategorien:
- Hotels (Lodging-REITs)
- Wohnimmobilien (Residential-REITs)
- Studentenwohnheime
- Bürogebäude (Office-REITs)
- Healthcare-REITs (Krankenhäuser und Pflegeheime)
- Einzelhandel (Retail-REITs)
- Industrie- und Logistikgebäude
- Rechenzentren
- Mietlager
- Gefängnisse
- Wälder (Timber-REITs)
- Landwirtschaftliche Grundstücke
- Infrastruktur
- Casinos
- Grundstücke (Erbbaurechte)[6]
Mortgage-REITs
Mortgage-REITs, auch mREITs genannt, investieren im Gegensatz zu Equity-REITs nicht in reale Werte, sondern in Wertpapiere, denen Immobilien zugrunde liegen.[7] „Mortgage“ ist das englische Wort für eine Hypothek und mit diesen sind die Wertpapiere der Mortgage-REITs besichert. Mortgage-REITs besitzen somit keine realen Immobilien, sondern nur von ihnen abgeleitete Wertpapiere.[8]
Im Grunde investieren Mortgage-REITs in Hauskredite und haben ein ähnliches Geschäftsmodell wie eine Bank. Allerdings unterliegen sie weniger Regulatorik als eine Bank und können auch eine andere Struktur der Refinanzierung anwenden. Dies ermöglicht eine deutlich höhere Profitabilität, weist aber auch erheblich höhere Risiken und Schwankungen auf.
Mortgage-REITs kaufen Pakete von Krediten, sogenannte Mortgage-Backed-Securities (MBS). In ihnen sind eine Vielzahl von Krediten von Privathaushalten gebündelt, die mit Hypotheken an den finanzierten Immobilien besichert sind. Kann der Kreditnehmer seine Kreditrate nicht bezahlen, so kann der Kredit durch eine Zwangsversteigerung zurückgezahlt werden.
Kredite an Privathaushalte werden in der Regel mit langen Laufzeiten abgeschlossen, denn eine Familie kann eine Immobilie meist nicht in wenigen Jahren abbezahlen. Oft sind Laufzeiten von bis zu 30 Jahren vereinbart. Mortgage-REITs kaufen den kreditgebenden Banken diese Kredite ab und refinanzieren sich über Kredite, die sie günstiger aufnehmen. Um günstigere Kredite zu erhalten, wählt ein mREIT dabei kürzere Laufzeiten, teilweise sogar nur jährliche. Bei solch einer Strategie spricht man von Fristentransformation. Der REIT verdient dabei aus der Differenz zwischen den langlaufenden Verträgen, für die er Zinsen erhält und den kurzlaufenden Krediten, für die er Zinsen zahlen muss.